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Comment calculer l’augmentation du loyer ?

La révision du loyer

Vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison que vous louez : vous avez le droit d’augmenter son loyer, à condition de respecter toutes les règles qui s’appliquent. Afin de protéger les locataires et d’éviter les abus, ces pratiques sont encadrées par la loi. Voici toutes les informations indispensables à connaître avant d’envisager une hausse du loyer.

Préparer les modalités de révision du loyer dès la rédaction du bail

L’augmentation du loyer nécessite une anticipation dès la rédaction du bail, à l’arrivée du locataire sur les lieux. En effet, le contrat de location stipule à la fois le montant du loyer et ses modalités de révision. Afin de pouvoir augmenter ce loyer chaque année en toute légalité, vous devez prévoir une clause de révision précisant comment le nouveau loyer est calculé. Sans elle, vous n’avez pas le droit de changer le montant du loyer en cours de bail.

L’augmentation du loyer, possible une fois par an, doit être réalisée sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL) communiqué chaque année par l’INSEE. Ce chiffre dépend de l’évolution des prix à la consommation sur les douze derniers mois.

Calculer son augmentation de loyer chaque année

Même si vous rédigez une clause de révision, rien ne vous oblige à augmenter votre loyer chaque année en vous référant à l’indice des loyers.

Concrètement, vous devez garder à l’esprit que ce genre de pratique peut agacer les locataires et les encourager à trouver un autre logement : si vous voulez éviter de chercher régulièrement de nouveaux occupants, il peut être pertinent de conserver un loyer identique d’une année sur l’autre. En revanche, si vous désirez générer davantage de rendements, le recours à cette hausse légale apparaît comme une stratégie payante.

Chaque année, en fonction de la date prévue dans le contrat de location, vous avez donc le droit de revoir le loyer à la hausse. La plupart du temps, les bailleurs choisissent de réviser le loyer à la date anniversaire, mais vous pouvez décider de le faire à un autre moment.

Le calcul de votre augmentation de loyer se fait de la manière suivante : loyer hors charges x nouvel indice / ancien indice. Le résultat de cette opération correspond au nouveau loyer maximal que vous pouvez pratiquer.

Informer son locataire du nouveau loyer

En cas de changement de loyer, vous devez obligatoirement transmettre au locataire une lettre de notification précisant le montant du nouveau loyer. Sur ce courrier, renseignez l’adresse du logement, la date à laquelle la révision a été effectuée, la date à partir de laquelle l’augmentation prend effet, le montant du nouveau loyer et la manière dont celui-ci a été calculé.

Afin d’éviter tout litige, privilégiez l’envoi par lettre recommandée avec accusé de réception.

Peut-on augmenter son loyer en dehors des périodes de révision légales ?

Théoriquement, vous n’avez pas le droit d’augmenter votre loyer hors révision annuelle. Toutefois, dans 2 cas particuliers, cela reste possible.

1. Le loyer est sous-évalué

Il se peut que votre loyer soit inférieur à ceux des logements proches géographiquement, avec des caractéristiques similaires. Dans ce cas, si vous êtes effectivement bien en dessous des tarifs du marché, vous avez la possibilité d’augmenter le loyer.

Vous devez obligatoirement attendre le renouvellement du bail pour prendre cette décision, et il faut que vous puissiez justifier ce choix. Afin d’effectuer cette revalorisation, envoyez une demande d’augmentation à votre locataire minimum 6 mois avant la fin du bail. Pour prouver que votre souhait de revoir le loyer à la hausse repose sur une sous-estimation réelle, présentez plusieurs logements avec des loyers plus élevés et des caractéristiques similaires (6 dans une agglomération de plus d’un million d’habitants, 3 ailleurs).

Cette demande d’augmentation, même si elle est parfaitement illustrée, peut faire l’objet d’un refus de la part du locataire. Dans ce cas, vous devez entamer une procédure auprès de la commission départementale de conciliation ou vous rapprocher d’une association de consommateurs.

2. Après des travaux d’amélioration

Les travaux constituent la seule justification possible pour une hausse du loyer en cours de bail, en dehors de la révision annuelle. Afin que la hausse soit justifiée, les travaux doivent représenter au moins une année de loyer. Ici, il faut trouver un accord avec le locataire sur la majoration de loyer et rédiger une clause dans le bail (ou y ajouter un avenant).

Attention : là encore, le locataire peut refuser cette demande d’augmentation du loyer. Si c’est votre cas, vous pouvez abandonner l’idée de réaliser des travaux afin de ne pas perdre trop d’argent. Vous pouvez également demander l’aide d’une commission de conciliation, pour tenter de résoudre la situation à l’amiable.

Les augmentations de loyer ne doivent surtout pas être improvisées ou sortir de ces cadres car, si vous ne respectez pas toutes ces règles, votre locataire peut décider de lancer des poursuites judiciaires à votre encontre.

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