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Gérer seul son bien immobilier locatif

Une gestion locative en direct

D’une manière générale, les investissements dans l’immobilier locatif permettent de s’enrichir : une fois le bien amorti et le prêt remboursé, le propriétaire reçoit des loyers chaque mois, revenus qui arrivent sur le compte en banque sans réellement travailler.

Pour maximiser les rendements, on conseille de s’occuper de la gestion en direct, avec la plateforme Directim par exemple, parce que confier cette mission à une agence coûte de l’argent. Gérer seul son bien immobilier, en parfaite autonomie, présente de nombreux autres avantages que nous allons vous décrire dans cet article.

La gestion locative, en quoi cela consiste ?

Les acquéreurs peuvent appréhender la simple idée de devoir gérer soi-même son bien immobilier, notamment quand ils se lancent pour la première fois dans la location. Parmi les différentes étapes qu’il faudra assumer, on trouve naturellement celle de la recherche du locataire, potentiellement chronophage. D’autres éléments méritent également un peu d’anticipation car, même une fois le bien occupé, il reste toujours un peu de tâches à réaliser…

La recherche du locataire, la rédaction du bail, les états des lieux d’entrée et de sortie

Au moment de l’achat, mais aussi à chaque fois que votre locataire vous enverra un préavis de départ, il faudra prévoir un état des lieux de sortie, puis la recherche d’un nouvel occupant (et l’état des lieux d’arrivée avec cette personne).

La rédaction du bail, quant à elle, demandera du travail seulement pour la première location : vous pouvez normalement le reprendre entre deux contrats, même si quelques ajouts ou changements sont parfois nécessaires, notamment si vous faites des travaux ou si vous modifiez le loyer. Des modèles tout prêts pour ce type de document existent en ligne ou dans le commerce : il suffit de les utiliser pour répondre aux conditions légales imposées par la mise en location d’un bien immobilier. Les agences utilisent d’ailleurs ces mêmes modèles (et vous facturent évidemment la prestation…).

Le travail administratif tout au long du bail

Il est vrai que la recherche de locataires reste la période la plus contraignante pour un propriétaire, pendant laquelle il peut être particulièrement sollicité. Une fois ce cap passé, il retrouve un peu de sérénité, même s’il doit tout de même répondre à certaines obligations.

Chaque mois, il faut s’assurer que les loyers sont bien réglés en temps et en heure, envoyer les quittances et effectuer les relances si elles sont nécessaires. Dans les cas les plus complexes, mais heureusement très rares, on peut devoir passer par des mises en demeure si les paiements sont trop irréguliers, voire recourir à la justice quand aucun arrangement amiable n’est possible… Si ces situations restent exceptionnelles, il faut avoir en tête qu’elles peuvent arriver, et s’y préparer pour réagir de la meilleure façon.

Par ailleurs, une fois par an, vous pouvez faire le choix de réviser votre loyer pour maximiser le rendement de votre investissement locatif. Il faut simplement savoir qu’il existe un indice de référence des loyers, aussi connu sous le sigle IRL, sur lequel il faut se baser. C’est l’INSEE, l’institut national de la statistique et des études économiques, qui met à jour l’IRL et le publie chaque trimestre. Si vous voulez en savoir plus à ce sujet, consultez notre article sur l’augmentation de loyer.

Les réparations et sinistres

En cas de dysfonctionnement d’une installation ou de sinistre, le locataire est tenu de vous informer du problème. Par la suite, il convient de se mettre d’accord sur les responsabilités de chacun, afin de savoir qui doit financer les réparations nécessaires. L’entretien courant de l’appartement ou de la maison repose sur les épaules du locataire, mais les travaux importants vous incombent.

Bien évidemment, s’il faut engager un chantier de grande envergure suite à un dégât dont l’occupant est responsable, ce dernier peut être en mesure de payer les artisans (ou son assurance s’en chargera, selon la nature du problème).

Finalement, si votre investissement immobilier locatif vous rapporte de l’argent tous les mois, n’oubliez pas qu’il vous demande forcément un minimum de temps. Ce n’est pas un travail réellement complexe ou quotidien, mais cela implique toujours un peu de disponibilité.

Gérer son bien immobilier soi-même, une bonne idée pour gagner davantage

Vous pouvez vous délester de tout ce travail de gestion en le confiant à une agence immobilière. Mais cette dernière conservera une partie du loyer pour se rémunérer. Vous avez donc intérêt, pour cette raison (entre autres), à vous charger de cette tâche de manière autonome, sachant que différents outils (logiciels comme Directim, renseignements sur Internet) peuvent vous assister complètement. Il suffit de s’habituer au départ, mais tout devient ensuite facile.

Se délester de nombreux frais

Quand on parle de gestion locative, on a tendance à croire que l’on paie simplement un forfait mensuel, qui est automatiquement retiré des loyers que l’agence verse au propriétaire. Dans les faits, d’autres dépenses sont possibles : frais de recherche de locataire, frais de rédaction du bail (contrat de location), de réalisation de l’état des lieux, etc. Outre l’argent économisé chaque mois, vous vous évitez donc différentes dépenses ponctuelles en gérant votre bien.

Agir vite en cas d’impayé, pour récupérer rapidement son argent

En cas d’impayé, les agences suivent des procédures établies à l’avance, susceptibles de durer un certain temps. Si vous gérez votre bien immobilier vous-même, vous pouvez ressentir une pression à l’idée d’avoir cette responsabilité, mais vous bénéficiez aussi d’une autonomie plutôt agréable. En effet, vous restez libre de contacter le locataire quand il ne paie pas, pour essayer de régler la situation de la manière la plus rapide et la plus efficace possible.

Payer les travaux et rien de plus

Des travaux doivent être réalisés dans votre appartement ? Si c’est l’agence immobilière qui s’en occupe, vous avez certes moins de souci à vous faire. En revanche, vous dépenserez plus : elle ne vous facturera pas simplement la prestation de l’entrepreneur, mais aussi des honoraires pour le suivi du ou des chantier(s). La moindre réparation aura un impact plus net sur vos finances que si vous orchestrez tout à votre manière.

Pour conclure, il est toujours préférable d’apprendre à se débrouiller seul pour profiter à 100% de son investissement locatif. D’autant plus que les locataires préfèrent avoir affaire directement aux propriétaires, pour une communication simplifiée, et éviter des lourdeurs ainsi que des frais inhérents aux agences immobilières.

Si vous redoutez malgré tout de devoir vous trouver face à d’importantes responsabilités dans le cadre de votre gestion de bien, vous pouvez demander plusieurs devis à des agences pour les comparer entre elles… Mais prenez aussi le temps de quantifier le travail qu’une gestion autonome représenterait pour vous, dans l’optique de savoir si cela vous est vraiment impossible.

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