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Comment investir dans l’immobilier locatif ?

Bulles immobilier

Si vous cherchez une méthode efficace pour améliorer votre avenir financier, vous vous intéressez peut-être déjà à l’investissement dans l’immobilier locatif. Cette pratique consiste à acheter un bien – généralement un appartement – pour le louer ensuite. Contrairement à l’achat d’une résidence principale, cette acquisition peut souvent être réalisée à crédit, sans apport (ou, du moins, avec un petit apport).

Les loyers perçus chaque mois servent à rembourser l’emprunt, puis deviennent une source de revenus à part entière une fois le crédit terminé. Comment bien réussir cet investissement ? Voici quelques conseils incontournables pour vous lancer.

Viser la rentabilité avant tout

Lorsque l’on achète la maison dans laquelle on va habiter, l’affectif occupe une place prépondérante dans la démarche de choix. Mais pour investir intelligemment, il faut être capable de se détacher du côté sentimental, dans l’optique de cibler les placements les plus bénéfiques à terme.

La meilleure manière de procéder est de calculer le rendement brut et le rendement net de chaque opération. Pour obtenir le net, voici le calcul à effectuer : le résultat de la soustraction du loyer annuel perçu moins les charges annuelles, à diviser par le prix d’acquisition. Puis, le résultat est à multiplier par 100.

Prenez également le temps de bien réfléchir à la fiscalité de votre investissement, car elle peut vous aider à gagner plus d’argent. Par exemple, avec le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non-Professionnel), vous pouvez bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos loyers, ce qui signifie que seulement la moitié des recettes locatives est imposable. Il existe d’autres méthodes comme le déficit foncier pour optimiser ses finances : réfléchissez bien et renseignez-vous.

Limiter autant que possible l’effort d’épargne mensuel

Comme vous l’avez lu en introduction, une bonne partie de votre remboursement de prêt sera théoriquement couverte par le loyer perçu chaque mois. Toutefois, il restera au moins quelques dizaines ou centaines d’euros à sortir de votre poche, selon les conditions de votre propre crédit immobilier.

Faites le nécessaire pour que cet effort d’épargne pèse le moins possible sur votre budget. Vous pouvez par exemple vous préparer à réaliser un petit apport, d’environ 10 %, pour réduire le montant à rembourser et vous donner davantage de souplesse financière chaque mois. Limitez idéalement la durée du prêt sur 20 ans maximum, afin d’avoir des conditions plus intéressantes.

Varier les placements dans la mesure du possible

Acheter un appartement pour le louer ensuite n’est pas une fin en soi : si vous voulez vraiment avoir un patrimoine qui vous rapporte de l’argent, il faut l’alimenter intelligemment. En ce sens, quand cela est possible, vous ne devez pas hésiter à effectuer de nouvelles acquisitions. Généralement, on considère qu’il est plus avantageux d’être propriétaire de plusieurs petits appartements que d’une seule grande maison à louer.

En effet, même si vous prenez toutes les précautions nécessaires, vous n’êtes jamais à l’abri de certains problèmes sur un logement (impayés, dégradations ou dégâts nécessitant des réparations plus ou moins coûteuses). Si vous n’avez qu’un bien à louer et qu’il vous cause des soucis, l’impact sur vos finances sera significatif. À l’inverse, si vous en possédez plusieurs, quelques petits imprévus ne vous déstabiliseront pas et vous parviendrez à maintenir votre niveau de vie sans difficulté spécifique.

Choisir le bon promoteur

Si vous voulez investir dans un logement neuf, sachez que tous les promoteurs ne se valent pas : avant de choisir celui avec lequel vous allez acheter, prenez le temps de regarder les biens qu’il propose, afin de vous assurer de la qualité de ses réalisations et de son sérieux. N’hésitez pas aussi à regarder sur internet ce qui se dit au sujet de ce professionnel, sa réputation, les avis des consommateurs qui sont passés par son intermédiaire.

Les bons promoteurs respectent une règle des 3/3, ce qui signifie qu’ils vendent environ un tiers de logements pour les investisseurs, un tiers pour le social et un tiers pour les résidences principales.

Anticiper la gestion locative

L’achat d’un bien immobilier locatif vous permettra un jour d’obtenir de l’argent sans rien faire ou presque. Il s’agit là de la partie particulièrement intéressante d’un tel investissement, car il y a aussi quelques contraintes à prévoir. Il faut tout d’abord effectuer les recherches pour trouver un locataire, faire réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires, organiser les états des lieux d’entrée et de sortie, prendre rendez-vous avec des artisans pour l’entretien et les réparations qui incombent au propriétaire, réaliser les démarches de relance quand les loyers ne sont pas payés en temps et en heure, calculer l’augmentation du loyer (uniquement si vous le souhaitez), etc. Cela peut vite devenir chronophage, même s’il ne s’agit pas d’un travail à part entière. Dans tous les cas, ce ne sont pas des tâches insurmontables pour qui veut bien apprendre les façons de gérer son bien immobilier.

Lancez-vous sans oublier de prendre des conseils et de tout anticiper au préalable, afin d’éviter les mauvaises surprises. Le logiciel gratuit de gestion locative immobilière Directim vous aide dans cette voie en regroupant tous les outils utiles pour administrer un bien sans difficulté.

Si vous doutez encore de vos aptitudes à tout superviser ou que vous manquez de temps pour cela, sachez que vous pouvez rémunérer une agence pour qu’elle gère ces détails à votre place. Par contre, vous allez perdre de l’argent chaque mois, tout comme votre locataire. Le professionnel va, en effet, contraindre votre locataire à régler des frais importants au départ (plusieurs centaines d’euros pour la rédaction du bail et l’établissement de l’état des lieux d’entrée), puis conserver une part de vos loyers (entre 5 et 10 %)…

En conclusion, l’investissement dans l’immobilier locatif fait partie des solutions intéressantes pour placer son argent en sécurité, le faire fructifier et optimiser ses finances d’une manière générale. Afin que cela vous soit le plus profitable, n’hésitez pas à réfléchir aux alternatives les plus judicieuses pour vous : défiscalisation, choix du bien, réalisation d’un ou plusieurs achat(s), etc.

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